В России проводится реформа жилищного строительства — после 1 июля 2019 года договоры долевого участия (ДДУ) в строительстве больше не будут заключаться в их прежней форме. С этого дня в обиход войдут трёхсторонние соглашения между застройщиками, покупателями жилья и банками. Последние будут открывать так называемые эскроу-счета, на которые станут поступать средства дольщиков (подробнее о сути эскроу-счетов и о том, почему в них возникла необходимость, можно узнать на портале «Новостроев»). Заработает институт проектного финансирования — и у многих он вызывает опасения. Потенциальные покупатели, формирующие спрос, боятся прекращения продаж квартир в новостройках на этапе котлована, отмены долевого участия в возведении домов, а ещё — скачкообразного роста цен на жилую недвижимость. Возможен ли он? Повлекут ли эскроу-счета удорожание квартир? Развёрнутые ответы — далее.
Суть нового механизма
В новой схеме, предусмотренной последней редакцией закона № 214-ФЗ, банкам отводится роль арбитров — они будут контролировать целевое расходование застройщиками средств, поступающих на эскроу-счета от покупателей жилья. До окончания строительства эти средства будут блокироваться, а после сдачи построенных домов в эксплуатацию — распределяться следующим образом:
- в первую очередь — банкам на погашение целевых кредитов, выданных на строительство;
- во вторую очередь — застройщикам, полностью исполнившим свои обязательства перед банками и дольщиками.
Новая схема выгодна всем сторонам соглашения. Застройщики смогут на льготных условиях привлекать заёмные средства для реализации своих проектов. Покупатели квартир в новостройках получат гарантию того, что их деньги будут использованы по назначению и не пропадут при несоблюдении застройщиками своих обязательств. Наконец, банки смогут привлекать финансирование из средств дольщиков, причём совершенно бесплатно. Картина выглядит оптимистично — но что будет с ценами?
Ключевое слово — ставка
Доля заёмных средств в общем финансировании проектов значительно возрастёт — и многие опасаются, что девелоперы переложат расходы на обслуживание банковских кредитов на плечи покупателей квартир. Эксперты разрушают это опасение. Они указывают на то, что целевые кредиты будут выдаваться под пониженный процент. Так, если сейчас застройщики кредитуются под 11% годовых, после начала работы по новой схеме им будет доступна ставка 5%. Это, в свою очередь, смягчит удар по рентабельности девелоперов — а значит, не окажет существенного влияния на цены квартир в новостройках.
Старые правила — в силе
В марте 2019 года Москомстройинвест провёл серию встреч с застройщиками, чтобы определить их готовность к переходу на финансирование через эскроу-счета. По её итогам Анастасия Пятова, возглавляющая ведомство, констатировала: до 71% объектов в Москве, на которые выданы разрешения на строительство, будут возводиться по старым правилам. Речь идёт приблизительно о 5 млн кв. м жилья и 95 тыс. заключенных ДДУ. На эскроу-счета, в свою очередь, переведут лишь 17% проектов (доля указана применительно к площадям). Такое соотношение позволяет сделать вывод: новая схема не приведёт к росту цен на жилую недвижимость. Это мнение, в частности, озвучил Олег Мамаев, ранее возглавлявший девелоперскую компанию «Лидер-Инвест». В Москве этому будет способствовать и создание межведомственной комиссии, которая будет помогать застройщикам мягко пройти все этапы строительной реформы.
Суммируя сказанное, можно сделать обоснованный вывод: опасаться роста цен на квартиры в новостройках, который в теории могло бы повлечь введение эскроу-счетов, не стоит.
